Pavol Kožík na TA3: Bytov je málo a situácia bude ešte horšia

Ceny nehnuteľností prudko rastú. V minulom roku narástli o 12 percent, čo je najvyšší prírastok od krízového roku 2008. Na trhu sa preto objavili obavy z toho, že realitný trh sa odtrhol od reálnej ekonomiky. Teda, že sa nafukuje realitná bublina, kedy ceny krátkodobo prudko stúpajú, no potom sa prepadnú a zažijeme cenový šok. Je bezpečné investovať do nehnuteľností pri dnešných cenách, alebo by bolo lepšie vyčkať na ich pokles?  

O týchto témach diskutovali v najnovšom vydaní relácie Investujeme hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik a generálny riaditeľ investičnej skupiny Proxenta Pavol Kožík.

„V tejto fáze nemôžeme hovoriť o realitnej bubline. To, prečo sa o nej hovorí je najmä preto, že ceny nehnuteľností za posledné roky vzrástli nadpriemerným tempom. Treba sa ale pozerať na faktory, ktoré odlišujú rok 2008, keď praskla realitná bublina, od roku 2021. Dnes ekonomika rastie a zdá sa, že prekonala fázu recesie. Máme aj rastúce mzdy a nízke úrokové sadzby, ktoré podporujú dostupnosť bývania. Zo strany dopytu sme v úplne inej situácii ako v roku 2008,” hovorí hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik. Ten upozorňuje aj na to, že nízka je aj ponuka bytov.  

S tým, že nám nehrozí realitná bublina ako v roku 2008, súhlasí aj generálny riaditeľ investičnej skupiny Proxenta Pavol Kožík: „Na realitnú bublinu zabudnime. Bublina nie je a nebude. Nachádzame sa vo fáze veľkého nakupovania. Skolaudovaných bytov je viac ako tých, ktoré sú nanovo povolené. Magistrát hlavného mesta vydal za minulý rok ani nie 2000 záväzných stanovísk na nové nehnuteľnosti. To je veľmi málo v porovnaní s dopytom, ktorý je na úrovni 10 000. A bude horšie. O dva až tri roky budeme mať na trhu kritický stav. Napríklad v Bratislave bude omnoho vyšší dopyt po nehnuteľnostiach a ponuka bude dramaticky nízka.”  

Situáciu podrobne sleduje aj Národná banka Slovenska. Zostavuje za tým účelom tzv. Kompozitný index bývania. Ide o ukazovateľ, ktorý mapuje realitný trh podľa toho, či sa nachádza vo fáze prepadu, rovnováhy, vzostupu, rizika alebo bubliny. Podľa NBS sa aktuálne nachádzame v etape rizika.  

Centrálna banka nesleduje len ceny nehnuteľností, ale posudzuje ich aj vo vzťahu k iným ekonomickým parametrom. Zohľadňuje tak infláciu, vývoj miezd, nájomného, úroky na hypotékach, výstavbu nových budov a HDP. Cieľom je posúdiť dostupnosť bývania. Teda to, ako veľmi ceny zodpovedajú finančným možnostiam kupujúcich a celkovej ekonomike. Keď mzdy rastú, dostupnosť bývania sa zlepšuje. To isté platí, keď sa znižujú úroky na hypotékach, alebo keď sa zlepšuje zamestnanosť.  

Takže, kým pred krízou v roku 2008 sme podľa prepočtov na priemerný štvorcový meter bývania potrebovali až dva priemerné mesačné platy, vlani na to stačilo jeden a pol platu. Situácia je teda lepšia ako vtedy, hoci ceny už sú vyššie. Z toho dôvodu súčasný stav nie je kritický. Navyše, vďaka tomu, že hypotéky na Slovensku patria s úrokom pod jedným percentom medzi najlacnejšie v Európe, dostupnosť bývania financovaného hypotékou je lepšia ako v dlhodobom priemere.  

Analytici sa zhodujú, že hoci ceny rýchlo rastú, zatiaľ sa bublina nenafukuje. Ak by však táto situácia trvala dlhšiu dobu, môže sa to čoskoro zmeniť. Základným predpokladom toho, aby sme sa nedostali do bubliny, je zosúladenie ponuky a dopytu po bývaní. Ceny totiž rastú rýchlo najmä z dôvodu nedostatočnej ponuky. Ak by sa malo tempo zdražovania zredukovať, muselo by sa viac stavať. Bráni tomu zdĺhavé povoľovacie konanie.  

Podľa Kožíka existuje viacero faktorov prečo ceny rastú. Jedným z najvýznamnejších je práve prehnaná byrokracia. “Od kúpy pozemku sa dostanete do štádia právoplatného stavebného povolenia až po rokoch. Štatistika o tom, že to trvá 300 dní je veľmi scestná a nepravdivá. Bavíme sa o dvoch až štyroch rokoch. Malé a stredné firmy sa strácajú v spleti byrokracie a zvládajú to len tí najsilnejší a najväčší, ktorých je však obmedzený počet. Navyše je tu stále aktuálne platný stavebný zákon z roku 1976 a teda pochopiteľne nekopíruje potreby trhu,” dodáva Kožík. 

Opraty realitného trhu teda držia v rukách povoľovacie úrady. Ak by rozhodovali pružnejšie, umožnili by developerom prinášať nové nehnuteľnosti na trh a kupujúci by mali v ponuke viac bytov na výber.

Viac sa dozviete z najnovšieho dielu relácie Investujeme, ktorú pravidelne každý týždeň vysiela televízia TA3.

Hľadáte bezpečné zhodnotenie úspor, alebo ste skúsený investor a rozmýšľate nad rozšírením portfólia? Ste na správnom mieste.

    PROXENTA Week

    Prihláste sa na odber noviniek raz týždenne do e-mailovej schránky

    Produktová zóna

    Po jednoduchej registrácii nájdete na podstránke klubu podrobné informácie o produktoch, produktové kalkulačky a dokumenty na striahnutie.

    Chcem vedieť viac

    Do NOT follow this link or you will be banned from the site!