Hospodárske noviny: Byrokracia nahráva záujmu o kúpu investičných bytov

Na trhu chýbajú signály, že by sa rast cien realít mal spomaliť či zastaviť. Mnohí preto kupujú nehnuteľnosť „z papiera“.

To, čo je na západe občas považované za prežitok a príťaž, Slováci stále považujú za nutnosť. Sedíme na druhej priečke v rebríčku krajín v počte obyvateľov, ktorí vlastnia nehnuteľnosť. Predbehli nás už iba Rumuni. Ponuka nehnuteľností však rapídne klesá. Najmä novostavieb je podľa realitného analytika Alexandra Krajňaka z kancelárie RE/MAX žalostne málo.

Von z problému môžu pomôcť administratívne priestory, ktoré v súčasnosti strácajú svoj pôvodný potenciál. Už dnes je takýchto projektov na trhu viacero. Kým kedysi slúžili ako kancelárie, školy či industriálne objekty, aktuálne ponúkajú bývanie. Ani tieto projekty však nedokážu zasýtiť dopyt a ceny idú ďalej nahor. Životaschopnejšie sa preto javí nájomné bývanie, ktorému pomaly prichádzame na chuť. „Je to novinka, ktorá sa bude rozvíjať v oveľa väčšom meradle. Prichádza nový trend migrácie za prácou, ktorý výrazne ovplyvní záujem,“ myslí si Juraj Bartoš z odboru posudzovania a schvaľovania úverov zo Štátneho fondu rozvoja bývania.

Správny čas je práve teraz

Nedostatok novostavieb a väčší záujem o podnájmy je však zároveň príležitosťou pre tých, čo už bývajú vo vlastnom a môžu si dovoliť investovať do ďalšej nehnuteľnosti. „Ľudia využívajú finančnú páku a nájomca im postupne spláca hypotéku. Tým, že ide o dlhé časové obdobie, hodnota nehnuteľnosti ešte narastá,“ vysvetľuje Krajňak. Aktuálne sa ako najčastejší trend so zaručeným výnosom podľa odborníkov ukazuje „nákup z papiera“. Celkovo až 90 percent bytov, ktoré sa počas minulého roka ocitli v ponuke ako novostavby, podľa Krajňaka reálne neexistovali. Budúci majitelia, z ktorých podstatnú časť tvorili investori, si rezervovali byt a ten zvyčajne po kolaudácii predajú so ziskom či prenajmú. Rátajú totiž s tým, že peniaze, ktoré na začiatku investujú, im po niekoľkých rokoch prinesú zaujímavý výnos. „Tým, že si nehnuteľnosť rezervujú ešte v predpredaji, zhodnotia svoje financie v niektorých prípadoch až o 20 percent,“ povedal Pavol Kožík, generálny riaditeľ investičnej skupiny Proxenta. Dôvod na nákup za papiera je podľa neho jednoduchý. Slovensko sa nachádza na 150. priečke, čo sa týka času na získanie stavebného povolenia. Moment, odkedy developer kúpi pozemok a začne stavať, sa podľa neho stále predlžuje. „Približujeme sa k tomu, že stavebné povolenie, najmä v hlavnom meste, bude až desaťročná záležitosť,“ dodal. Majetnejší ľudia však z toho môžu vyťažiť, lebo kým stavba čaká na zhotovenie, jeho hodnota ďalej rastie. Po dostavaní ho tak hneď môžu so ziskom predať.

Na ťahu je štát

Kým v menších mestách či obciach zdĺhavá stavebná byrokracia nepredstavuje zásadný problém, okresné či krajské mestá trpia. Ak sa povolenia nezrýchlia, ceny nehnuteľností budú naďalej stúpať, zhodujú sa odborníci. Na to vplýva nielen poddimenzovaný personálny stav na úradoch, ale aj možnosť pre prakticky kohokoľvek vstúpiť do posudzovania o vplyve na životné prostredie. „Jeden človek svojou aktivitou brzdí 80 percent stavebných povolení v celom štáte. Preto ten počet subjektov, ktoré sa odhodlajú development riešiť, dramaticky klesá. To, že vám roky mešká projekt, vás dokáže ekonomicky zruinovať,“ hovorí Kožík.

Ďalším problémom je, že neexistujú oficiálne lehoty, ktorých sa úradníci pri rozhodovaní musia pridržiavať. Na zozname povinností, ktoré štát v najbližších rokoch čakajú, je aj transformácia územného plánu. Keďže sa len veľmi pomaly postupuje pri jeho zmenách a zásahoch doň, zvyšuje sa cena pozemkov, ktorých je nedostatok. Tým rastie aj cena výstavby a v konečnom dôsledku aj nehnuteľnosť samotná. Odborníci sú však skeptickí. Zo dňa na deň sa situácia nevyrieši. „Je nevyhnutné vyvinúť extrémne veľké úsilie, byť súčinní a konzultovať to aj s developermi. Pretože v konečnom dôsledku trpí bežný občan. Za takýchto podmienok nemôžeme predpokladať, že sa ceny ustália alebo zreálnia,“ upozornil Krajňak.

O situácii na realitnom trhu debatovali Pavol Kožík, CEO investičnej skupiny Proxenta, Alexander Krajňak, realitný expert kancelárie RE/MAX a Juraj Bartoš z odboru posudzovania a schvaľovania úverov zo Štátneho fondu rozvoja bývania na online konferencii Hospodárskych novín. Záznam z realitnej konferencie Je správny čas investovať na realitnom trhu? si môžete pozrieť tu:

Hľadáte bezpečné zhodnotenie úspor, alebo ste skúsený investor a rozmýšľate nad rozšírením portfólia? Ste na správnom mieste.

    PROXENTA Week

    Prihláste sa na odber noviniek raz týždenne do e-mailovej schránky

    Produktová zóna

    Po jednoduchej registrácii nájdete na podstránke klubu podrobné informácie o produktoch, produktové kalkulačky a dokumenty na striahnutie.

    Chcem vedieť viac

    Do NOT follow this link or you will be banned from the site!